BD Bacatá: Superfinanciera ordenaría devolver más de $950 millones a inversionista y pone la lupa sobre Acción Fiduciaria
El caso del emblemático proyecto inmobiliario de Bogotá suma un nuevo capítulo judicial. La Superintendencia Financiera emitió un sentido de fallo condenatorio contra Acción Fiduciaria por los recursos entregados en la fase comercial del proyecto. La decisión aún puede ser apelada y podría abrir una nueva ruta para otros inversionistas.
El BD Bacatá vuelve al centro de la controversia
Más de una década después de que el BD Bacatá fuera presentado como uno de los grandes proyectos inmobiliarios de Bogotá, el complejo vuelve a estar en el centro de una disputa judicial que puede resultar especialmente relevante para quienes invirtieron recursos en su desarrollo.
La Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera anunció un sentido de fallo condenatorio contra Acción Fiduciaria, relacionado con los recursos entregados por un inversionista para adquirir derechos fiduciarios correspondientes al componente comercial del proyecto. De acuerdo con la información conocida, el monto que tendría que ser reintegrado supera los $950 millones, incluida la actualización monetaria.
Sin embargo, hay una precisión importante: la decisión todavía no equivale a una sentencia definitiva ejecutoriada. El sentido de fallo anticipa la determinación de la autoridad, pero el proceso todavía puede ser objeto de recursos. Por esa razón, el monto y las condiciones de pago deberán esperar la evolución procesal correspondiente.
El pronunciamiento vuelve a poner bajo la lupa el papel de las fiduciarias en grandes proyectos inmobiliarios y, particularmente, las obligaciones que tienen frente a quienes entregan sus recursos bajo esquemas de derechos fiduciarios.
¿Qué decidió la Superfinanciera?
El proceso se originó en la reclamación de un inversionista que buscaba recuperar el dinero entregado para participar en el componente comercial del BD Bacatá.
Según la información publicada sobre el caso, la discusión se concentra en la actuación de Acción Fiduciaria durante la estructuración y administración del negocio. La decisión cuestionaría el cumplimiento de los deberes profesionales asociados con la administración de los recursos y la verificación de las condiciones del proyecto.
El abogado del demandante, Jhon Morales, sostuvo que uno de los elementos analizados fue la experiencia de la sociedad encargada de desarrollar el proyecto y las condiciones bajo las cuales se manejaron los recursos de los inversionistas.
Uno de los cuestionamientos planteados durante el proceso tiene que ver con que se habrían recibido recursos equivalentes a cerca del 90 % del valor de las inversiones sin que el avance de la obra correspondiera con el nivel de recursos entregados. Ese elemento forma parte de los argumentos alrededor de la responsabilidad de la fiduciaria.
La devolución superaría los $950 millones
El monto es uno de los aspectos que más atención ha generado. De acuerdo con el abogado del inversionista, la suma que tendría que ser reintegrada estaría por encima de los $950 millones, debido a la actualización monetaria del dinero.
No obstante, los términos exactos para realizar la devolución todavía deben ser establecidos dentro del proceso. Asuntos Legales informó que la Superintendencia Financiera precisará posteriormente las condiciones y los plazos para hacer efectiva la decisión.
En otra explicación sobre el proceso se indicó que, una vez ejecutoriada la decisión, el pago podría realizarse dentro de un plazo de 15 días, además de la correspondiente indexación. Esa posibilidad, sin embargo, está condicionada a que el fallo quede en firme después de los recursos que puedan presentar las partes.
Por eso, para los inversionistas, la noticia tiene dos tiempos distintos: primero está la decisión judicial conocida y sus eventuales recursos; después vendría la ejecución de una eventual condena definitiva.
Un proyecto que dejó miles de inversionistas esperando
El caso del BD Bacatá no es reciente. El megaproyecto fue concebido como un complejo inmobiliario de gran escala en el centro de Bogotá, con vivienda, comercio, oficinas y hotel.
El desarrollo estuvo compuesto por dos torres de 66 pisos, con una inversión superior a los $400.000 millones y la participación de miles de personas. De acuerdo con Asuntos Legales, más de 6.000 personas estuvieron vinculadas al proyecto, de las cuales aproximadamente 4.200 fueron inversionistas iniciales que adquirieron derechos fiduciarios, conocidos como Fidis.
La magnitud de esas cifras permite entender por qué cada decisión judicial relacionada con el proyecto genera expectativa entre quienes entregaron dinero esperando participar de los beneficios de una obra que prometía convertirse en uno de los grandes referentes inmobiliarios de la capital.
Pero el proyecto no terminó funcionando de acuerdo con las expectativas originales.
Dos torres, dos realidades
La situación actual del complejo refleja buena parte de la historia del BD Bacatá.
La torre norte mantiene actividad comercial y residencial. Allí funcionan establecimientos comerciales, restaurantes y algunos apartamentos, además de contar con parqueaderos y servicios públicos en funcionamiento. Sin embargo, también se han registrado cuestionamientos relacionados con administración, mantenimiento y problemas en algunas instalaciones.
La torre sur, en cambio, presenta una situación mucho más compleja. Buena parte de sus espacios permanece desocupada y con obras inconclusas. Allí estaban contempladas áreas para hotel, oficinas y suites, pero varias de esas zonas no llegaron a desarrollarse como fueron proyectadas inicialmente.
El contraste entre ambas torres resume el problema que durante años han enfrentado los inversionistas: un proyecto que sí logró poner en funcionamiento parte de su estructura, pero que nunca alcanzó completamente la dimensión inmobiliaria con la que fue concebido.
¿Qué significa el fallo para los demás inversionistas?
Esta es probablemente la pregunta más importante que deja el nuevo pronunciamiento.
La decisión conocida corresponde a un caso particular y no significa automáticamente que todos los inversionistas del BD Bacatá recibirán la devolución de su dinero. Cada reclamación depende de sus condiciones contractuales, de los hechos específicos y de las decisiones que adopten las autoridades competentes.
Sin embargo, el fallo sí puede convertirse en un precedente de interés para otros compradores de derechos fiduciarios que consideren que sus recursos fueron administrados de manera inadecuada.
La relevancia está precisamente en que el pronunciamiento pone en discusión las obligaciones de una fiduciaria frente a los inversionistas y no solamente el fracaso o retraso de una obra inmobiliaria.
Es decir, el debate jurídico va más allá de determinar por qué el proyecto no terminó como estaba previsto. También busca establecer qué responsabilidades tenían los actores encargados de administrar los recursos de quienes confiaron su dinero al esquema fiduciario.
El papel de las fiduciarias vuelve al debate
Los negocios fiduciarios suelen utilizarse en grandes proyectos inmobiliarios para administrar recursos, derechos y obligaciones entre diferentes participantes. Para el inversionista, esto genera una expectativa de protección y control sobre el dinero entregado dentro de la estructura del negocio.
Precisamente por eso, el caso BD Bacatá puede tener una lectura más amplia para el mercado inmobiliario.
La discusión consiste en establecer hasta dónde llegan los deberes de una fiduciaria cuando participa en la estructuración y administración de un proyecto, particularmente cuando existen señales que podrían afectar la viabilidad del negocio.
El pronunciamiento de la Superfinanciera obliga nuevamente a mirar esa relación entre fiduciaria, desarrollador e inversionista, especialmente en proyectos donde los recursos de cientos o miles de personas dependen de que una estructura empresarial cumpla con las condiciones ofrecidas.
BD Bacatá: de símbolo inmobiliario a largo expediente judicial
Cuando comenzó su construcción, el BD Bacatá fue presentado como una transformación del centro de Bogotá y como uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos del país.
Con una torre de aproximadamente 240 metros de altura, el complejo pretendía combinar vivienda, comercio, oficinas y hotelería en una misma estructura.
La historia terminó siendo mucho más complicada.
Los problemas financieros, las dificultades de ejecución y las disputas entre diferentes actores llevaron al proyecto a procesos de liquidación y múltiples controversias judiciales. En 2021 se decretó la liquidación de los fideicomisos relacionados con el edificio, profundizando el proceso que todavía mantiene abiertas diferentes reclamaciones.
Ahora, la decisión de la Superfinanciera agrega un nuevo capítulo a esa historia.
Una decisión que todavía no es el final
El dato más importante para entender la noticia es también el que puede perderse entre el titular y la cifra: todavía no se trata de una devolución definitiva.
La Superfinanciera anunció un sentido de fallo condenatorio, pero la decisión puede ser recurrida. Además, deberán conocerse los términos definitivos bajo los cuales se ejecutaría una eventual condena.
Para el inversionista que obtuvo este pronunciamiento favorable, el proceso representa un avance importante después de años de espera. Para los demás afectados, en cambio, abre una expectativa que deberá analizarse con cautela.
El caso demuestra que la historia del BD Bacatá todavía está lejos de terminar.
Un nuevo capítulo para los inversionistas
El proyecto que alguna vez prometió convertirse en uno de los grandes referentes inmobiliarios de Bogotá ahora vuelve a ser noticia por una disputa sobre los recursos de quienes apostaron por él.
Si el fallo queda en firme, la devolución de más de $950 millones a un inversionista podría convertirse en un punto de referencia para futuras reclamaciones relacionadas con el componente comercial del proyecto.
Pero todavía queda camino por recorrer.
La verdadera dimensión de esta decisión se conocerá cuando termine el proceso de recursos y se determine si el pronunciamiento puede convertirse en una ruta para otros inversionistas que llevan años esperando respuestas sobre el dinero que entregaron al BD Bacatá.
